Qual o impacto do aumento das Taxas de IMI?

Impacto do Aumento das Taxas de IMI Municipais

O aumento da carga fiscal sobre o Património Imobiliário

Em 2025, diversos municípios portugueses decidiram rever as taxas do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), originando um aumento significativo da carga fiscal para empresas e proprietários particulares de imóveis. Quando este agravamento é conjugado com a atualização do Coeficiente de Desvalorização da Moeda (CDM), o impacto financeiro pode ser bastante expressivo, chegando, em determinados casos, a ultrapassar os 50% face ao imposto liquidado no ano anterior.

Compreender a forma como o Valor Patrimonial Tributário (VPT) é calculado e quais os fatores que influenciam o valor final do IMI torna-se, por isso, essencial para uma gestão eficiente do património imobiliário.

Valor Patrimonial Tributário: como é determinado?

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos Prédios Urbanos é calculado de acordo com as regras previstas no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), resultando da combinação de diversos fatores, entre os quais se destacam:

• Valor base dos Prédios Edificados (fixado anualmente por Portaria e atualmente estabelecido em 712,50 €/m², representando um aumento superior a 7% relativamente ao valor anterior);
• Área ajustada do imóvel;
• Coeficiente de afetação;
• Coeficiente de localização;
• Coeficiente de qualidade e conforto (quando aplicável);
• Coeficiente de vetustez (quando aplicável).

Ao valor obtido através desta fórmula acresce ainda o Coeficiente de Desvalorização da Moeda (CDM), aplicável aos imóveis cuja última avaliação tenha ocorrido há três anos.

Embora o CDM seja atualizado anualmente pela Autoridade Tributária, a sua aplicação ocorre apenas de três em três anos, contados desde a última avaliação patrimonial. Assim, um imóvel avaliado em 2016 terá sido alvo de atualização automática em 2019, 2022 e novamente em 2025, refletindo sucessivos aumentos do respetivo VPT base.

Sobre este valor é posteriormente aplicada a taxa de IMI definida por cada Município, a qual, para os Prédios Urbanos, pode variar entre 0,30% e 0,45%. Quanto mais elevada for a taxa municipal, maior será a receita auferida pela autarquia e, consequentemente, maior será o imposto suportado pelos proprietários.

Aumento das taxas municipais de IMI em 2025

Para a liquidação do IMI de 2025 (a pagar em 2026), todos os Municípios definiram as respetivas taxas a aplicar.

Enquanto a maioria optou por manter ou reduzir ligeiramente as taxas anteriormente praticadas, alguns Municípios decidiram proceder a aumentos, dos quais se destacam Oeiras (Distrito de Lisboa) e Vagos (Distrito de Aveiro) com as alterações mais significativas.

Entre as alterações mais expressivas destacam-se:

O caso de Oeiras merece especial atenção, uma vez que passou diretamente da taxa mínima legal (0,30%) para a taxa máxima permitida (0,45%).

Desta forma, Oeiras junta-se aos Municípios que já aplicavam a taxa máxima em 2024 e que a mantiveram em 2025:

Um impacto acumulado que pode ultrapassar 50%

Com o início do segundo semestre de 2026, muitas empresas já sentiram os efeitos do primeiro pagamento do IMI relativo ao exercício de 2025.

Em muitos casos, o aumento do imposto não resulta apenas da subida da taxa municipal. Soma-se igualmente a atualização do Valor Patrimonial Tributário através da aplicação do Coeficiente de Desvalorização da Moeda.

Quando ambos os fatores se verificam em simultâneo, o impacto pode ser muito significativo.

Exemplo prático

Considere-se uma empresa proprietária de um imóvel localizado no município de Oeiras, com um Valor Patrimonial Tributário de 10.000.000 €.

Em 2024, com uma taxa municipal de IMI de 0,30%, o imposto devido correspondeu a:

Em 2025, apenas com a alteração da taxa municipal para 0,45%, o imposto passou para:

Se, adicionalmente, o imóvel for alvo da atualização do CDM em 6%, o VPT ascende ao valor de:

Comparando os dois exercícios fiscais, verifica-se um aumento de 17.700 €, correspondente a cerca de 59% face ao imposto anteriormente liquidado.

Este exemplo demonstra como a conjugação entre a atualização do VPT e o aumento da taxa municipal pode produzir um impacto financeiro muito superior ao que, à primeira vista, seria expectável.

O que poderá mudar em 2027?

O próximo ano poderá trazer novas alterações com impacto na tributação do Património Imobiliário.

Entre os fatores que merecem acompanhamento destacam-se:

• uma eventual revisão do Zonamento atualmente em vigor desde a publicação da Portaria n.º 420-A/2015, de 31 de dezembro, traduzido na alteração dos Coeficientes de localização. Desde 2024 que se fala numa possível retificação desta variável como reflexo dos atuais valores do mercado imobiliário;
• uma nova atualização anual do Valor base de Construção, que continua a acompanhar a evolução dos custos do setor e representa uma incógnita sobre qual o valor a considerar no ano seguinte;
• novas alterações de taxas, nomeadamente Municípios que adotem valores mais elevados;
• outras alterações legislativas que possam afetar a determinação do Valor Patrimonial Tributário.

A eventual revisão do Zonamento nacional poderá traduzir-se em aumentos relevantes do VPT em diversas zonas do país, acompanhando a valorização registada no mercado imobiliário durante a última década.

Ainda é possível otimizar o Valor Patrimonial Tributário

Apesar do contexto de aumento da carga fiscal, a Ayming desenvolve um trabalho com o objetivo de identificar oportunidades para reduzir o impacto do IMI, através de um estudo detalhado dos parâmetros que determinam o VPT.

Uma análise especializada pode identificar incorreções ou oportunidades de otimização em diversos critérios utilizados na avaliação dos imóveis, nomeadamente na ponderação das áreas, na aplicação dos coeficientes previstos no CIMI e noutros elementos determinantes para o cálculo do VPT.

Esta abordagem permite, em muitos casos, obter reduções significativas do imposto sem qualquer alteração ao Património Imobiliário.

Com o final do ano de 2026 a aproximar-se, o tempo disponível para implementar estratégias de otimização fiscal relativas ao exercício em curso começa a reduzir-se.

Na Ayming, combinamos conhecimento técnico, enquadramento fiscal e avaliação de risco para identificar oportunidades de redução da carga fiscal associada ao Património Imobiliário dos nossos clientes.

A nossa metodologia, pioneira em Portugal na área da Otimização Fiscal Imobiliária, permitiu-nos consolidar uma posição de referência na revisão do Valor Patrimonial Tributário, contribuindo para poupanças significativas e sustentáveis para empresas e investidores.