Finance Performance 22 Outubro 2018

Dinheiro Vivo: O fenómeno do Alojamento Local

Nos últimos tempos, o turismo português tem sido tema frequentemente abordado, em muito motivado pelo crescimento exponencial que se tem verificado neste setor. Neste contexto, o tópico do Alojamento Local (AL) tem assumido também um papel de destaque, enquanto oportunidade de negócio para empresários e investidores.

Em Lisboa foram definidos os bairros de Alfama, Castelo, Madragoa, Mouraria e Bairro Alto como zonas de contenção, uma das novidades da nova Lei do Alojamento Local, em vigor a partir de 21 de outubro.

Com as novas regras, ficarão suspensos os novos registos de AL e serão limitados o número de alojamentos por proprietário nas zonas de contenção designadas pelos municípios. As restrições previstas tornam atrativas outras zonas das cidades e mais complexo o investimento nos centros históricos, que tradicionalmente têm recebido este tipo de empreendimento turístico. A opção de muitos investidores, incluindo casos conhecidos do grande público, de rentabilizar um maior número de alojamentos com áreas mais pequenas fica, assim, limitada. No entanto, a solução dificilmente passará por tipologias de alojamento com maior número de camas, como os hostels. Nos AL em Propriedade Horizontal os hostels só podem ser instalados com autorização do condomínio, que passa a poder aumentar a quota anual das frações afetas a AL e opor-se ao seu funcionamento.

Nas novas zonas de contenção, o sucesso dos empreendimentos não está relacionado com a quantidade de alojamentos ou dormidas. O foco passará a estar sobre a diversidade do produto turístico e o melhor aproveitamento dos imóveis, que terão de ser vistos como um peça importante do investimento.

Questões como a afetação das frações, Propriedade Horizontal e determinadas características físicas do edificado ganham relevância e têm impacto direto na tributação do património edificado, em impostos como o IMI e o seu polémico adicional (AIMI). A otimização fiscal do património torna-se por isso fulcral no investimento turístico nas cidades, no sentido de maximizar o potencial dos imóveis e explorar eventuais incentivos/benefícios fiscais.

Os mesmos centros históricos que agora são alvo de restrições têm sido, desde a primeira metade da década, foco de políticas de apoio à reabilitação desenhadas ainda em cenário de crise. Face ao novo contexto, o acesso aos incentivos decorrentes dessas políticas deve ser aprofundado. A qualidade dos projetos turísticos aliada aos incentivos certos e uma atenção redobrada à fiscalidade será a resposta para um setor que se quer menos especulativo e com maior capacidade de qualificar as cidades portuguesas.

 

Miguel Rocha, Consultant na Ayming Portugal

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