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Alterações no cálculo do IMI: Preço por m2 aumenta para 640€

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Janeiro 6, 2022

IMI: Preço por metro quadrado passa para 640€

Este ano começou com algumas novidades sob o ponto de vista da fiscalidade e, no que diz respeito aos impostos sobre o património, não houve exceção, uma vez que o preço por metro quadrado passa a 640€, já em 2022.

A Portaria nº 310/2021, de 20 de Dezembro, fixou o valor médio de construção por metro quadrado, para o ano de 2022, em 512,00 €. De acordo com o Código do IMI (CIMI) este valor serve de base para determinar o Valor de construção (Vc) para efeitos de cálculo de avaliação tributária. A este valor deve adicionar-se 25% correspondente ao valor do terreno (128,00 €).

Assim, o Valor de construção (Vc) dos prédios a aplicar-se nas avaliações submetidas a partir de 1 de Janeiro de 2022 é de 640,00 €/m2.

Desde a criação do CIMI este valor nunca foi tão alto, sendo que este é motivado pelos encargos diretos e indiretos que as empresas acabam por ter de suportar aquando da construção de novos edifícios, encargos esses que foram impactados pelos efeitos da pandemia.

Prevê-se que, enquanto se verificarem estas subidas do preços, tanto de materiais de construção como de outros fatores (mão de obra, equipamentos, energia, etc.), a tendência de subida deste fator vai-se refletir nos próximos anos.

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Aliás, durante os períodos de crise, muitos foram os anos que este valor se manteve estagnado, por períodos de tempo.

Veja-se, por exemplo, o período compreendido entre 2010 e 2018, em que o Valor de Construção a aplicar na fórmula de cálculo do Valor Patrimonial dos prédios se manteve nos 603,00 €/m2.

Nos últimos 3 anos (2019 a 2021) o Vc aplicado nas avaliações era de 615,00 €/m2.

Valor médio por construção

 

(Tabela retirada do Portal da habitação)

Contudo, o Valor de Construção não é de aplicação automática aos prédios urbanos em Portugal.

Este valor irá ser aplicado nas avaliações solicitadas pelo proprietário, sob forma declarativa no Modelo 1 de IMI, a partir de 1 de Janeiro de 2022, mas incidirá apenas nos pedidos de avaliação de novas construções, em prédios que tenham sido alvo de alterações sujeitas a licenciamento ou na sequência de um pedido de reavaliação, sempre solicitado à Autoridade Tributária, pelo proprietário.

Esta subida do valor de construção traduz-se numa variação de 4% sobre o valor patrimonial dos prédios urbanos.

Contudo, numa conjugação de fatores, importa perceber se essa subida de valor impacta num pedido de reavaliação de um prédio e consequentemente na coleta fiscal que lhe é devida.

Aplicação prática desta alteração no VPT de um imóvel

Para calcular o Valor Patrimonial de um prédio urbano, a fórmula determinada no código do IMI pondera os seguintes fatores:

VPT = Vc x A x Ca x Cl x Cq x Cv

VPT= Valor Patrimonial Tributário; Vc = Valor de construção; A = Área ajustada; Ca = Coeficiente de afetação (uso a que se destina o imóvel); Cl = Coeficiente de localização (determinado por zonamento); Cv = Coeficiente de vetustez (Reflete a idade do imóvel)

Por forma a exemplificar o peso que este fator poderá representar na determinação do valor patrimonial de um imóvel, segue-se a representação de um Case Study, produzido pela Ayming, onde se pôde apurar uma redução bastante expressiva para um dos nossos clientes.

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Faremos a devida comparação da poupança que o cliente vai ter no ano fiscal de 2021 e a poupança que teria, caso tivesse agido apenas em 2022.

Trata-se de um imóvel destinado a Escritórios (afetação de Serviços), cuja última avaliação tinha sido realizada em 2012 e o Valor Patrimonial determinado na altura era de 4.940.280,00€ *, com uma Coleta de IMI (taxa municipal de 0,30) de 9.540,64 €.

Após a análise de raiz efetuada pela Ayming, nomeadamente à legislação em vigor aplicável e à análise técnica do imóvel – distinção entre Áreas de uso principal e áreas acessórias, apurou-se os seguintes valores:

Ano Fiscal Valor Patrimonial * Colecta IMI (0,3)
Avaliação 2012 4.940.280,00€ = 603,00 x 4.137,79 x 1,10 x 2,00 x 1,00 x 0,90 14.820,82€
Ação em 2021 3.487.940,00€ = 615,00 x 3.580,45 x 1,10 x 1,80 x 1,00 x 0,80 10.463,79€
Ação em 2022 3.629720,00€ = 640,00 x 3.580,45 x 1,10 x 1,80 x 1,00 x 0,80 10.889,15€

Como se pode verificar no Case Study, em 2021 o cliente obteve uma redução de coleta fiscal de 4.357,03€, que corresponde a 29,40%.

Se tivesse esperado por 2022, teria uma redução um pouco inferior, de 3.931,67€, mas ainda assim, teria tido uma redução de 26,50%.

É certo que existe uma diferença entre uma ação junto da Autoridade Tributária em 2021 e em 2022, devido ao aumento do Valor de Construção determinado por portaria 310/2021 de 20 de Dezembro.

Contudo, se for feita uma análise criteriosa dos componentes que servem de cálculo do Valor Patrimonial, poderá o proprietário obter, ainda este ano, uma redução do Valor Patrimonial, com vista a reduzir a carga fiscal que é devida para cada um dos seus imóveis.

Fale com um especialista da Ayming Portugal e saiba de que forma o pode fazer nos imóveis da sua empresa.

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