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A avaliação imobiliária em tempos de Covid-19

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Opinião
Maio 7, 2020

Quando, no passado mês de março, Portugal foi atingido pelo surto de Covid-19, foram adotadas medidas de contingência e confinamento que resultaram no abrandamento da economia, o que fez com que as empresas começassem a deparar-se com graves dificuldades, tendo sido obrigadas a adotar novas estratégias relativamente à forma como operam no mercado, nomeadamente o teletrabalho, com recurso a diversas plataformas digitais.

No futuro próximo, e para ultrapassar estas dificuldades, as empresas terão de enfrentar novos desafios, seja ao nível da reavaliação do valor de mercado dos seus imóveis como forma de obterem alavancagem financeira, como pela necessidade de otimizar o espaço físico que ocupam, com o teletrabalho a ganhar expressão enquanto solução financeiramente mais viável.

As empresas, numa tentativa de ultrapassar esta crise, serão obrigadas a alienar ativos imobiliários, de modo a terem maior liquidez financeira imediata. Outra das medidas que poderá ser posta em prática é o recurso a apoios financeiros ou financiamento bancário, onde são dadas como principais garantias os seus bens imobiliários. A Avaliação Imobiliária terá, assim, um importante contributo para o posicionamento de muitas empresas no mercado, permitindo a análise e avaliação dos seus ativos, de modo a conquistar a tal liquidez financeira no imediato.

Outra solução para as empresas recuperarem autonomia financeira é através da otimização da carga fiscal associada aos seus imóveis, algo que lhes permitirá compensar, de certa forma, as receitas perdidas durante esta fase de crise. Um dos mecanismos mais imediatos, para que isto aconteça, é a análise do património da empresa sob o ponto de vista fiscal, ou seja, do Valor Patrimonial, que servirá de base ao apuramento do IMI. Ao proceder-se a esta análise neste momento, as empresas poderão beneficiar duma redução de IMI a pagar já no próximo exercício fiscal.

Os segmentos mais afetados pela Covid-19 são, naturalmente, o turismo, comércio de rua e Centros Comerciais, bem como diversas as indústrias que sofreram significativas quebras no escoamento do seu produto, tendo algumas alterado a sua produção para produtos que agora são mais urgentes.

No segmento do Turismo, com as atividades suspensas ou encerradas, a maioria das unidades hoteleiras registou, para os meses de Março e Abril, taxas de ocupação abaixo de 10%, sendo a maior parte dos seus hóspedes profissionais de saúde deslocados para o combate à pandemia. O mercado hoteleiro representa cerca de 11,3% no PIB de Portugal e as estimativas do INE apontam para uma redução da atividade turística em 25%, o que poderá representar uma redução no PIB de 2,9%. No entanto, é expectável que exista uma recuperação no segundo semestre do ano.

No caso dos Centros Comerciais, com lojas encerradas e incapacitadas de gerar rendimento, foi apresentado um conjunto de medidas governativas para a retoma da atividade, com o objetivo de fazer face ao regime excecional de mora das rendas e de outras formas contratuais de exploração, permitindo que os lojistas reestruturarem a sua tesouraria em contexto de pandemia. Estas medidas, contudo, trazem consequências para a gestão dos Centros Comerciais, uma vez que estes continuam a ter custos fixos elevados associados ao seu funcionamento. Neste sentido, e com o objetivo de atenuar este impacto, foi apresentada uma lista de medidas, a nível fiscal, referentes ao período de vigência do Estado de Emergência, como a suspensão e prorrogação de pagamento de impostos, nomeadamente do IMI, taxas, contribuições e impostos especiais de consumo.

O mercado imobiliário está, atualmente, estagnado, especialmente o mercado residencial. Até ao final do ano passado, o mercado imobiliário encontrava-se com indicadores de crescimento, tendo o ano de 2019 sido fechado com um valor de concessão de crédito à habitação de 10,6 mil milhões de euros, montante que não era atingido desde 2008. No início de 2020 começaram a surgir alguns sinais de abrandamento, resultado não só de restrições aplicadas ao alojamento local como também pela intenção de encerramento dos incentivos dos vistos gold, o que não se veio a concretizar.

Algumas consultoras de mercado, como é o caso da CBRE e Knight Frank, indicam que os grandes investidores suspenderam as suas atividades, sendo expectável o seu retorno durante o segundo semestre. Contudo, que existe grande incerteza neste sector causada por esta crise pandémica que se reflete numa quebra das expectativas, uma vez que era previsível que fosse batido um novo recorde acima de 3.500 milhões de euros correspondentes ao ano de 2019. A pandemia da Covid-19 poderá vir a modificar o paradigma do mercado imobiliário, trazendo uma nova realidade no segmento de escritórios. De acordo com um estudo realizado pela Worx, as empresas terão tendência a procurar espaços mais pequenos, numa transição para o modelo de trabalho remoto, que tem apresentado resultados positivos.

No atual contexto, as avaliações de mercado e fiscais são consideradas como mais-valias para as empresas, uma vez que facultam informações sobre o valor dos imóveis. Estas informações permitem, no primeiro caso, conhecer o valor dos ativos imobiliários em mercado aberto, com vista a um eventual encaixe financeiro e, no segundo, tendo por base uma análise multidisciplinar técnica e fiscal, otimizar a carga fiscal associada ao Património.

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