As ‘Dark Stores’ são a mais recente tendência do comércio a chegar a Portugal
A Pandemia e o confinamento geraram novos comportamentos na vida de todos: novas formas de comprar, novas formas de trabalhar, novas formas de viver. Dentro desta nova realidade, verificou-se um aumento de consumidores que se iniciaram no mundo das compras online, algo que tem vindo a evidenciar novas formas de comprar e vender, com o crescimento exponencial deste estilo de vida. Para dar resposta a esta nova tendência, foi criado um conceito que combina o espaço de loja com o espaço de armazém, denominadas de Dark Stores. Esta tipologia está a ganhar cada vez mais terreno em Portugal, aumentando a procura deste tipo de espaços no setor imobiliário.
As Dark Stores são espaços logísticos – tipicamente instalados em pequenos armazéns – situados nos centros urbanos, perto de aglomerados de consumidores online, dotados de infraestruturas suficientes para abrigar produtos e equipamentos, onde se inicia o processo de separação, empacotamento, etiquetagem das encomendas, dando resposta aos pedidos solicitados, por forma a satisfazer o consumidor online. Nestas zonas de maior densidade populacional, tipicamente encontramos consumidores com hábitos mais vocacionados para o comércio online.
A ideia das Dark Stores é encurtar a distância entre o produto do lojista e o consumidor final, permitindo entregas no próprio dia ou no dia seguinte, uma vez que distribuir produtos no prazo máximo de 2 dias ou, inclusivé, poucas horas depois do pedido ser efectuado pela plataforma online, passou a ser quase que uma exigência ou necessidade por parte do consumidor, algo que originou o desenvolvimento de todo o processo de logística associado.
Este novo conceito consiste, desta forma, em espaços que se distinguem dos ‘tradicionais’ centros logísticos – que são espaços de grandes dimensões e localizados longe das cidades -, uma vez que possuem dimensões menores, estão localizados próximos dos centros urbanos e assemelham-se a lojas comuns ou armazéns, mas onde os clientes não entram.
Paralelamente a este conceito, que visa a utilização de todo o espaço do armazém para este fim, algumas lojas mantêm espaços abertos ao consumidor final, mas tendem a reduzir o espaço de venda ao público, capitalizando-o como zona de armazenagem a fim de dar uma resposta mais pronta ao consumidor online. Em algumas destas lojas, os consumidores podem mesmo ir buscar os produtos que compraram online, mas recolhem a compra já embalada, ou seja, nem chegam a entrar na loja. Neste caso, os lojistas preferem assim distribuir os produtos vendidos online a partir do stock que possuem em loja.
No entanto, a tendência de fixar esta tipologia de espaços nos grandes centros urbanos traduz-se num problema de custo acrescido para as empresas, uma vez que o custo/m2 do solo nas áreas urbanas é muito mais elevado, e atualmente as cidades não dispõem de espaços grandes, com características de armazéns, para abrigar este novo conceito.
Para contrariar esta situação, a intenção de alguns lojistas passa por apostar nos espaços já existentes nos centros urbanos para os converter ou adaptar em Dark Stores. Neste conceito de conversão destes espaços comerciais já existentes, assiste-se ao encerramento de áreas e/ou lojas ao consumidor final, que poderá contribuir para a diminuição da vitalidade das grandes cidades, tal como se veio a verificar quando se criaram os Centros Comerciais, que contribuíram para a ‘desertificação’ das zonas comerciais das grandes cidades.
Uma das preocupações que surge também com o aparecimento destes novos espaços, é o impacto que o mesmo trará nos empregos, já que estas lojas dispensam vendedores e outros trabalhadores que as lojas tradicionais necessitam. As Dark Stores são espaços que tipicamente possuem poucos colaboradores, tanto na preparação inicial do pedido até à entrega do produto ao consumidor final. No entanto, este novo conceito traz consigo outros empregos, nomeadamente na área da distribuição, onde se verifica um aumento deste tipo de transportes, e, consequentemente, um aumento do trânsito e das dinâmicas logísticas que as entregas exigem.
Esta tendência leva-nos para outra problemática que se traduz na avaliação e valorização destes novos espaços e novos conceitos, ou seja, se se procede a uma diminuição da área de loja com acesso aos consumidores para aumentar a área que se destina a armazenagem, sem acesso ao público, então a valorização destes espaços deverá ser revista.
Sabendo que este não será um entendimento transversal aos especialistas desta área, deverão as empresas interessadas proceder à análise dos critérios subjacentes, a fim se perceber se uma ação para promover uma reavaliação do imóvel trará benefícios nos que diz respeito à carga fiscal que incide sobre o património, nomeadamente ao nível do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).
Segundo especialistas, no comércio digital ganha quem oferecer preços convenientes e entregas mais rápidas.
As Dark Stores não são apenas uma moda em tempos de Covid-19. Vieram para ficar e são uma nova resposta para a sustentabilidade e para a rentabilidade das lojas online.
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