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Como a logística e os centros de distribuição reagiram ao surto de COVID-19

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Opinião
Junho 8, 2020

A situação pandémica que se tem vivido em Portugal, e por todo o mundo, desde o passado mês de março veio afetar muitos sectores de atividade, que estão a sofrer um impacto económico diretamente resultante da COVID-19.

Com o aumento exponencial que as vendas online tiveram durante os últimos meses, as empresas que atuam na área da Logística e dos Centros de Distribuição têm conseguido fintar os impactos do coronavírus, ao contrário de setores como, por exemplo, a Hotelaria, Restauração e Comércio, que viram a sua atividade ser fortemente impactada pela crise vivida, ao terem de fechar as suas portas a novos clientes.

Estas, a par do Retalho Alimentar e das Empresas Farmacêuticas, mantiveram a sua atividade em pleno, uma vez que a procura por bens essenciais se manteve, proporcionando a oportunidade a estas empresas de atuarem de forma sustentável.

Este crescimento das vendas online obrigou a que grande parte dos Centros Logísticos sofresse uma adaptação, de modo a garantir o bom funcionamento dentro do contexto desta nova realidade. As empresas deste sector, na impossibilidade de cessar operações, tiveram de adotar medidas de segurança e serviços excecionais, garantindo a circulação de bens essenciais durante o Estado de Emergência.

Com a expansão e o crescimento destes mercados, houve ainda a necessidade de uma adaptação às exigências tecnológicas, para que os operadores pudessem corresponder às exigências dos consumidores, de forma pronta e eficaz, a fim de garantir a entrega das encomendas em tempo útil. Esta mudança tecnológica já se previa há algum tempo, uma vez que se traduzia numa modernização das instalações e maior eficácia dos seus serviços, economizando custos e oferecendo maior competitividade perante operadores e mercados homólogos.

Esta nova dinâmica traduziu-se, igualmente, numa maior procura por esta tipologia de imóveis, para que os operadores logísticos pudessem garantir as necessidades físicas exigidas durante este contexto, especialmente ao nível da capacidade de armazenagem.

Os operadores, ao reforçar a sua capacidade logística através da aquisição e arrendamento de novos espaços, veem aumentado o seu portfólio de imóveis, algo que se traduz num aumento considerável da carga fiscal associada ao mesmo, através do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Esta carga fiscal é, usualmente, bastante pesada, entrando muitas vezes na equação do próprio investimento como um custo acrescido. No entanto, esta pode ser otimizada, potenciando um imóvel como elemento diferenciador na hora de selecionar o melhor negócio.

Para além de elementos mais percetíveis e de domínio comum, de acordo com a nossa experiência na análise de imóveis desta tipologia, existem características construtivas que muitas vezes não são tidas em conta durante o processo de avaliação para fins tributários, gerando assim alguma falta de equidade quando comparamos imóveis semelhantes. Estas características são determinantes para aferir o correto valor do imóvel, sob o ponto de vista fiscal.

Para além das características construtivas, deparamo-nos também com diferentes abordagens no que diz respeito à alocação de espaços/áreas destinados à atividade principal desenvolvida nesta tipologia de imóveis, o que também se traduz num valor patrimonial desajustado. Esta discrepância de entendimentos pode ser bastante penalizadora, no que diz respeito à tributação em sede de IMI, nomeadamente quando se trata de imóveis de grande porte, sendo precisamente o caso dos imóveis destinados a Centros Logísticos e de Distribuição.

Adicionalmente, este pode mesmo ser o momento certo para uma ação junto da Autoridade Tributária, uma vez que, para além do contexto referido anteriormente, a publicação de novos Coeficientes de Localização, que estava prevista para o início deste ano, ainda não se verificou. Era espectável que, com a publicação de um novo Zonamento, e face ao crescimento do contexto económico no imobiliário em Portugal, estes coeficientes subissem, face aos que se encontram em vigor.

Atualmente ainda não se conhece a data em que este novo Zonamento será publicado. Contudo, e face ao contexto atual resultante da pandemia, prevê-se que não ocorrerá durante o ano de 2020. Como tal, e até ao final deste ano, um pedido de revisão de avaliação fará com que os proprietários usufruam dos Coeficientes de Localização que ainda se encontram em vigor, certamente inferiores aos que se irão publicar de futuro. Deste modo, é essencial o conhecimento certo para fazer uma análise do Valor Patrimonial do seu imóvel, para que uma ação junto das entidades competentes não resulte no inverso do pretendido.

Sendo este um setor que não mostrou um retrocesso perante o surto da COVID-19, apresentando inclusive um desempenho positivo a nível económico, pode concluir-se que este é atrativo para novos investidores, algo que traz uma necessidade extra à importância da correta potencialização dos respetivos imóveis nos quais se desenvolvem estas atividades, de modo a que estas empresas consigam captar novos investimentos, nacionais e além fronteiras.

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