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O que faz de 2020 um bom ano para avaliar fiscalmente o seu imóvel?

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Opinião
Maio 11, 2020
Estavam previstas, para 2019, duas grandes alterações com impacto direto em sede do Imposto Municipal sobre Imoveis (IMI), que teriam repercussão no ano fiscal de 2020, nomeadamente a revisão dos Coeficientes de Localização e o fim da Isenção de IMI para prédios classificados como monumentos nacionais e prédios de interesse público ou municipal.

Estas novidades ao nível da Fiscalidade do Património, que ainda não se concretizaram até à data, trariam uma nova realidade à carga fiscal associada ao Património dos proprietários portugueses. Este atraso no anúncio e implementação das novas medidas traz, contudo, uma oportunidade que deverá ser aproveitada pelas empresas que sejam proprietárias de imóveis, uma vez que, por um lado, poderão ainda solicitar uma reavaliação dos mesmos para efeitos de redução do valor a pagar em sede de IMI e, no segundo caso, esta será, provavelmente, a última oportunidade para os proprietários poderem usufruir da Isenção de IMI para prédios com as classificações mencionadas.

A primeira alteração, que se prendia com a revisão dos Coeficientes de Localização definidos para todo o território português, resultaria numa alteração ou redefinição do Zonamento que se encontrava em vigor desde 2015.

Os Coeficientes de Localização são um dos principais elementos que definem a fórmula de cálculo do Valor Patrimonial Tributário (VPT), tendo por base as acessibilidades, a proximidade de equipamentos sociais, os serviços de transportes públicos e a localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário. Estes variam numa escala de 0,4 (o mais baixo) a 3,5 (o mais alto), e podem ser distintos para as diferentes utilizações (habitação, comércio, serviços e indústria) com a mesma localização.

Para que estes coeficientes refletissem a dinâmica dos mercados imobiliários, o Código do IMI (CIMI) definiu que a revisão do Zonamento deveria ser feita de três em três anos. No entanto, o mesmo não se tem verificado, uma vez que a última revisão ocorreu em 2015, com reflexo nas avaliações feitas a partir de 1 de janeiro de 2016. A comunicação de que a revisão dos coeficientes seria feita em 2019, com efeitos nas avaliações submetidas a partir de 2020, foi bastante anunciada, uma vez que os mercados imobiliários se encontravam em crescimento. Com a valorização do mercado imobiliário em praticamente todo o País, era expectável que a revisão dos coeficientes acabasse por determinar uma subida dos VPT nas novas avaliações que viessem a acontecer em 2020, quer em prédios novos, mas também em prédios melhorados e/ou modificados, ou em avaliações em geral promovidas pelos proprietários. Os grandes centros urbanos, bem como as zonas ribeirinhas, seria onde a subida destes coeficientes teria maior reflexo, dada a dinamização e valorização por parte dos mercados imobiliários.

Em novembro de 2019, o Jornal de Negócios referia que a proposta que havia sido lançada à CNAPU (Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos) para depois ser validada pelo Governo já estaria em avaliação, sendo que a mesma determinava que os coeficientes dos grandes centros de Lisboa e do Porto registavam aumentos, podendo algumas zonas chegar perto do valor máximo definido (3,50).

Contudo, o ano de 2020 iniciou-se sem que tivesse ocorrido a publicação de um novo Zonamento que pudesse refletir a tão expectável subida dos Coeficientes de Localização nas avaliações solicitadas pelos proprietários. Hoje, em maio de 2020, ainda não se verifica qualquer alteração neste sentido. Contudo, e face ao contexto económico especial que vivemos, face às medidas de contingência que estão a ser adotadas com o surgimento da COVID-19, perspetiva-se que esta alteração não venha a ocorrer durante este ano, uma vez que o seu impacto poderia ser negativo numa realidade económica difícil que o país enfrenta.

Esta pode mesmo ser uma oportunidade para os proprietários analisarem os Valores Patrimoniais dos seus imóveis e verificarem se existe algum benefício em solicitar uma reavaliação dos imóveis junto da Autoridade Tributária, ainda este ano, com vista a obter uma redução em sede IMI. No entanto, esta análise deverá ser feita de forma criteriosa, aprofundando todas as características dos imóveis e todos os componentes que determinam o cálculo do VPT, para que o efeito pretendido não seja negativo.

A segunda alteração que não se veio a verificar, estando prevista na versão preliminar do Orçamento de Estado para 2020, era o fim da Isenção de IMI para prédios classificados como monumentos nacionais e os prédios de interesse público ou municipal,

Uma vez que esta isenção, definida na alínea n) do nº1 do artigo 44º do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), vigorava enquanto o prédio estivesse classificado, exceto se fosse considerado que o prédio estaria em ruína ou devoluto, poderá concluir-se que a eliminação deste benefício não seria vista com bons olhos por parte dos seus proprietários. Numa época em que se incentiva a reabilitação dos imóveis, nomeadamente de edifícios com carácter histórico, de interesse público e ou municipal, onde se têm registado obras de reabilitação bastante interessantes por todo o país, os especialistas não entendiam a anulação deste benefício que se traduzia, até então, num incentivo para os proprietários e ou investidores.

Este benefício não é automático, sendo necessária uma ação inicial junto dos Municípios, onde deverá ser requerida, de forma fundamentada, a atribuição da classificação dos prédios, com aprovação por parte das Assembleias Municipais. Apenas após a conclusão deste passo se poderá avançar para a solicitação da isenção junto da Autoridade Tributária. Com a publicação do Orçamento de Estado de 2020 verificou-se que a anulação deste incentivo não foi aplicado e, como tal, poderá ainda ser requerida pelos proprietários dos prédios em causa, algo que se traduz numa oportunidade que os proprietários destes imóveis têm para poderem usufruir desta Isenção em sede de IMI. Adicionalmente, e por se tratar de um Benefício Fiscal que carece de aprovação por parte do Município (e só posteriormente por parte da Autoridade Tributárias), é necessário que os pedidos sejam efetuados o mais cedo possível para que as alterações se consigam refletir o quanto antes nas liquidações de IMI destes imóveis.

Poderá, assim, concluir-se que, a par das dinâmicas dos mercados imobiliários, as dinâmicas das novidades fiscais são igualmente muito importantes para os proprietários em Portugal. Poder-se-á dizer que, apesar de não ter sido publicado um novo Zonamento ou anulado o benefício fiscal que atribui a isenção de IMI para prédios classificados como monumentos nacionais e os prédios de interesse público ou municipal, estes encontram-se na agenda fiscal do Governo, e será apenas uma questão de timing até que os mesmos sejam uma realidade.

Deste modo, é crucial que os Proprietários estejam atentos a estas diligências e que percebam a altura certa para agir junto das entidades, a fim de os proprietários poderem usufruir dos Benefícios que estão em vigor no momento, para que esses se possam traduzir numa tão necessária alavancagem económica para as empresas e para os proprietários individuais.

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