Prédios devolutos e zonas de pressão urbanística

As nuances do IMI em Prédios Devolutos, em Ruínas ou Terrenos para Construção

O Valor Patrimonial Tributário (VPT) dos Prédios Urbanos (sejam Prédios Devolutos ou não), em conformidade com o previsto no Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), é calculado a partir da reunião de um conjunto de variáveis, como o Valor base dos Prédios Edificados (valor médio de construção por metro quadrado fixo anualmente em Portaria própria e que, à data, está definido em €665,00), a Área Ajustada, e os vários Coeficientes relacionados com a Afetação, Localização, Qualidade e Conforto e Vetustez (quando aplicável).

Ao VPT resultante desta equação é, posteriormente, aplicada a Taxa de Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). Esta é variável entre 0,30% e 0,45% (para Prédios Urbanos), de acordo com o Município em que o imóvel se localize e com a atual legislação.

No entanto, as taxas acima indicadas não são estanques. Estas podem, em muito, sofrer variações significativas ascendentes quando se aplicam a “Prédios ou Frações Autónomas Devolutas”, “Prédios em Ruínas” ou mesmo a “Terrenos para Construção”, quando se insiram em Zonas de Pressão Urbanística (ZPU).

Não é uma tarefa hercúlea circular pelo país e encontrar imóveis e frações autónomas desocupadas, cujas condições de conservação nem sempre são as mais indicadas. A estes imóveis, denominados de Prédios Devolutos e Prédios em Ruínas, desde que não motivadas por desastre natural ou calamidade (alteração recentemente registada na legislação), são aplicadas penalizações no cálculo da taxa de IMI. Para tal, terão de ser identificados pelos municípios e comunicados à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) de acordo com os trâmites e prazos definidos.

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O que define um prédio devoluto?

Com o objetivo de responsabilizar os proprietários que permitem a degradação do seu património não lhe atribuindo uso, tendo como premissa a requalificação urbana numa concretização do potencial económico orientado para o cumprimento da sua função social, foi definido pelo Governo o conceito fiscal de Prédio Devoluto. Desta forma, entende-se como Prédio Devoluto o prédio urbano ou fração autónoma, salvo as exceções previstas na lei, que durante um ano se encontrem desocupados, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor ou inexistência de faturação relativa a consumos.

Quais as penalizações associadas?

Estes imóveis, salvo as exceções previstas na lei, estão sujeitos a um regime de agravamento do valor a liquidar de IMI que se traduz nos seguintes moldes:

• Prédios urbanos ou frações autónomas devolutas e prédios em ruínas – não inseridos numa ZPU;
  • Agravamento anual multiplicado por 3 vezes sobre a taxa normal;
• Prédios urbanos ou frações autónomas devolutas, prédios em ruínas, ou terrenos para construção de características urbanas (com aptidão para o uso habitacional de acordo com qualificação em plano municipal de ordenamento do território) – inseridos numa ZPU;
  • agravamento multiplicado por 6 vezes sobre a taxa normal no primeiro ano;
  • agravamento anual contínuo correspondente a mais 10%;
  • limite máximo do agravamento de mais 12 vezes, relativamente à taxa inicialmente prevista.

A taxa máxima acima indicada pode ainda sofrer novos agravamentos de:

• mais 25% nos casos de afetação Habitação e não se encontrar com arrendamento para o mesmo efeito ou com ocupação de habitação própria e permanente do proprietário;
• mais 50% se o titular for uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.

O que define uma Zona de Pressão Urbanística?

A implementação do conceito de Zonas de Pressão Urbanística tem como objetivo melhorar o acesso à habitação em determinadas áreas urbanas que se encontram desequilibradas. Esta situação pode acontecer por défice de oferta habitacional em função da necessidade, ou por essa oferta existir, mas traduzida em valores superiores aos suportáveis pela maioria dos agregados familiares.

A delimitação geográfica das ZPU é apurada por cada Município recorrendo a uma reunião de fatores específicos que incluem, entre outros, a análise dos preços do mercado habitacional, os rendimentos das famílias, as carências habitacionais identificadas bem como os fundamentos previstos no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana para o território em questão. A implantação geográfica de uma ZPU tem duração de 5 anos, sendo possível a sua alteração ou continuidade em função dos indicadores anteriormente enunciados.

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Quais as penalizações associadas aos Prédios Devolutos?

Além das penalizações previamente identificadas para os casos de prédios devolutos inseridos em ZPU, podem também alguns prédios não-devolutos ter penalizações. No seguimento de deliberação municipal, os prédios ou suas partes que se insiram numa ZPU, poderão ver incrementadas, em acréscimo, as taxas originais a pagar nos seguintes moldes:

• até 100% se o imóvel estiver afeto a alojamento local;
• até 25% se tiver como afetação Habitação e não se encontrar com arrendamento para o mesmo efeito ou com ocupação de habitação própria e permanente do proprietário.

Não obstante as majorações já indicadas, poderão as mesmas ser incrementadas adicionalmente em 50% se o titular for uma pessoa coletiva ou outra entidade fiscalmente equiparada.

Eis um exemplo prático de como as penalizações associadas aos Prédios Devolutos e Zonas de Pressão Urbanística podem influenciar o valor de IMI a pagar.

Como tentar minimizar algumas penalizações das taxas de IMI?

Para além das medidas criadas pelo Governo, que levam a uma penalização das taxas de IMI com vista a uma melhoria do património inserido na malha urbana, bem como a uma maior otimização do setor habitacional, existem outras medidas cujo impacto promete atenuar as inicialmente aqui explanadas.

De acordo com o próprio Decreto-Lei que define o conceito de prédio devoluto, é expresso que não será considerado devoluto (logo não penalizado na taxa), o prédio no qual sejam realizadas obras de reabilitação certificadas pelo município.

Mais recentemente, no final do ano de 2022, a Assembleia Municipal de Lisboa aprovou, ainda que em fase de apreciação pelas entidades competentes para posterior viabilidade de implementação, uma recomendação de incentivo à reabilitação que promove a suspensão automática de uma taxa de IMI que se encontre agravada por proveniência de um prédio devoluto em ruínas. Esta aplica-se caso este tenha sido instruído e se encontre a decorrer um processo de Licenciamento para obras. Neste pressuposto, a taxa a considerar no decorrer do processo de licenciamento até à conclusão da obra, volta à prevista inicialmente de 0,30% (taxa atualmente em vigor para o município de Lisboa).

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Conclusão

Verificando-se a implementação desta medida, para já apenas direcionada ao município de Lisboa, poder-se-á esperar que uma parte dos contribuintes consigam minimizar o impacto da taxa inflacionada. Será, eventualmente, uma boa medida para considerar a sua expansão a nível nacional.

Em jeito de conclusão, é importante aferir que, não obstante as penalizações aplicadas ao contribuinte, existe a necessidade de requalificar a malha urbana e património construído existente, atribuindo-lhe um melhor e maior valor socioeconómico em resposta às necessidades habitacionais emergentes.

A análise desenvolvida pela Ayming sobre os vários parâmetros de avaliação de um imóvel, nomeadamente a que incide sobre a devida forma de ponderação das áreas pode, mesmo não sendo possível reverter a penalização, conseguir um resultado de poupança significativa que minimiza o impacto da aplicação de uma taxa majorada.